3 важных аспекта при инвестировании в недвижимость для сдачи в аренду

    На прошлой неделе состоялось собрание местных агентов по недвижимости. После встречи местный инвестор, который впервые собирается приобрести недвижимость для сдачи ее в аренду, подошел ко мне, чтобы узнать мое мнение и получить совет, второе мнение.

Есть много вопросов, которые необходимо проанализировать, когда речь идет о возможной сделке по покупке недвижимости для сдачи в аренду, и после той встречи на прошлой неделе я хотел бы поделиться советом и мнением с вами.

1. Все начинается с местоположения

Это затертое, но такое верное правило в сфере недвижимости — “местоположение, местоположение, местоположение!”

Местоположение — не единственный аспект, но если вы приобретаете недвижимость, которой вы планируете пользоваться долго, очень важно, чтобы оно было в правильном месте.

Место не только влияет на финансовую сторону, оно также должно привлекать нужных арендаторов.

Есть много факторов, могут помочь вам определить, какое место будет правильным для вас и вашего бизнеса. Одна из стратегий, которая мне нравится – это создание образа вашего целевого арендатора. Например, вы можете создать следующий образ: “моим идеальным арендатором является молодой профессионал возрастом от 21 до 35 лет, с высшим образованием и предпочитающий современный и трендовый дизайн. Такие арендаторы обычно требуют наличие стиральной машины и сушки в квартире или прачечной в непосредственной близости и предпочитают открытые пространства без стен.”

Как только у вас есть образ вашего арендатора, можно принимать решения по таким вопросам как местоположение и тип дома, какой ремонт нужно сделать и где разместить рекламу, а также определить, какие для этого понадобятся средства.

Конечно же, это не означает, вы будете сдавать недвижимость только тому арендатору, который впишется в ваш идеальный образ. Вы можете сдавать дом в аренду и тем арендаторам, которые не совсем ему соответствуют.

2. Цифры очень важны

Как только вы определились с местонахождением и начинаете оценивать и рассматривать возможные сделки, важно понять, с какими суммами вы будете иметь дело. Эти суммы можно разделить на 2 части.

1. Получить правильные цифры
Есть много способов оценить недвижимость и определить, хорошая это сделка или нет. Чтобы использовать некоторые расчеты, вы сначала должны убедиться, что запрашиваете правильную информацию.

Понимание того, какую формулу/рaсчет вы хотите использовать, поможет вам определить, какая информация вам нужна. Некоторые формулы / расчеты включают налоги, коммунальные счета (если вы обязаны по ним платить), текущую арендную плату (и рыночную ставку аренды) и процент несданных квартир.

2. Проверка информации
Продавец недвижимости может предоставить вам некоторые из вышеперечисленных данных или все. Но каждую цифру, которую вам предоставляет продавец, необходимо перепроверить.

Это поможет вам убедиться в правильности цифр, поому что у некоторых продавцов могут быть устаревшие или неточные данные, а другие могут просто попытаться приукрасить свою недвижимость.

3. Но цифры – это еще не все

Недвижимость может хорошо смотреться на рекламном проспекте, но есть много факторов, которые могут либо повысить, либо снизить ее стоимость.

1. Получите копии всех текущих контрактов по аренде
Когда вы покупаете недвижимость, от предыдущего владельца вам в наследство могут достаться арендаторы, а все контракты, заключенные с ними ранее, будут все еще в силе, поэтому вам придется считаться с условиями этих контрактов. Нередки случаи, когда владельцы купили недвижимость с соглашениями аренды ниже рыночной стоимости.

2. Опасайтесь обветшалой недвижимости
Изучая приблизительные цифры «как есть», все может выглядеть неплохо. Но если за домом не ухаживали и не вкладывали деньги в необходимое обслуживание, то стоимость этого ремонта может превратить хорошую сделку в плохую.

Это для флиппинга обветшалая недвижимость – находка, а для сдачи дома в аренду это существенный недостаток.
Даже если плохое содержание – это совокупность незначительных проблем, в результате сделка может стать весьма и весьма убыточной, так что будьте осторожны!

3. Разделены ли коммунальные расходы?
Если вы покупаете дом на несколько семей, а коммунальные расходы не разделены, то, скорее всего, именно владелец оплачивает коммуналку. Это означает увеличение ваших ежемесячных расходов (причем, в зависимости от потребления арендаторов эти расходы будут каждый месяц разные).

Всегда лучше разделять коммунальные расходы, чтобы арендаторы сами за них платили.

4. Можно ли повышать арендную плату?
Хороший способ получить прибыль от приобретенного имущества – это поднять арендную плату, но это работает только в некоторых ситуациях. Арендная плата должна быть ниже рыночной и/или вы должны сделать какой-то ремонт, чтобы можно было поднять платy.

Также арендная плата может быть увеличена только в том случае, если вам в наследство не достались арендаторы, заключившие контракты с прежним владельцем.

5. Управление недвижимостью
Будете вы нанимать компанию по управлению своей недвижимостью или будете самостоятельно управлять им, в любом случае это стоит денег.

Даже если вы сами осуществляете управление, вы не работаете бесплатно. Текущий владелец, возможно, сам управляет недвижимостью и поэтому просто не показывает эти расходы.

Независимо от того, сами вы управляете или нанимаете менеджера, важно включить эти расходы в свои расчеты.

Заключение

Возможно, есть другие критерии, которые вы посчитаете нужным рассмотреть при первом инвестировании в недвижимость, а не просто цифры на бумаге. О некоторых моментах мы упомянули, но до конца списка еще далеко.

Оригинал поста здесь.